Việc cho người thân, bạn bè hoặc người quen mượn đất để ở, dựng nhà tạm hoặc sử dụng trong một thời gian là tình huống khá phổ biến trên thực tế. Tuy nhiên, nhiều trường hợp sau nhiều năm sử dụng, bên mượn không đồng ý trả lại đất, cho rằng mình đã được tặng cho hoặc đã có quyền sử dụng đối với phần đất đó. Vậy theo quy định của pháp luật, người cho mượn đất có quyền đòi lại đất hay không?
Cho mượn đất có làm phát sinh quyền sử dụng đất của người mượn không?
Câu trả lời là không.
Về bản chất, việc cho người khác mượn đất chỉ là việc cho phép sử dụng tạm thời và không làm chuyển quyền sử dụng đất từ người cho mượn sang người mượn.
Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… theo quy định của pháp luật.
Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, đồng thời việc chuyển nhượng phải được lập thành hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật và được công chứng hoặc chứng thực trong các trường hợp pháp luật yêu cầu.
Do đó, nếu giữa các bên chỉ có thỏa thuận cho mượn đất, không có hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người đứng tên hợp pháp hoặc người có quyền sử dụng đất theo quy định.
Hợp đồng mượn tài sản được pháp luật quy định như thế nào?
Theo Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mượn tài sản được quy định như sau:
Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền; bên mượn có nghĩa vụ trả lại tài sản khi hết thời hạn mượn hoặc khi mục đích mượn đã đạt được.
Quy định này được áp dụng đối với việc cho mượn tài sản nói chung, trong đó có quyền sử dụng đất trong trường hợp các bên chỉ thỏa thuận cho sử dụng tạm thời mà không chuyển quyền.
Người cho mượn đất có quyền đòi lại đất khi nào?
Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền của bên cho mượn tài sản như sau:
- Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đã đạt được mục đích sử dụng, nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn mượn.
- Đòi lại tài sản khi có nhu cầu sử dụng đột xuất và cấp bách, mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích sử dụng, nhưng phải thông báo trước cho bên mượn trong một thời gian hợp lý.
- Đòi lại tài sản khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng hoặc không đúng cách thức đã thỏa thuận, hoặc tự ý cho người khác mượn lại mà không được sự đồng ý của bên cho mượn.
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên mượn làm hư hỏng hoặc gây thiệt hại đối với tài sản mượn.
Như vậy, nếu giữa các bên chỉ tồn tại quan hệ mượn tài sản thì bên cho mượn vẫn có quyền yêu cầu bên mượn trả lại đất theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Người mượn sử dụng đất lâu năm có được mặc nhiên sở hữu đất không?
Nhiều người cho rằng việc sử dụng đất ổn định trong thời gian dài sẽ đương nhiên được công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quan điểm này không hoàn toàn chính xác.
Việc sử dụng đất lâu năm không mặc nhiên làm phát sinh quyền sử dụng đất nếu không có căn cứ pháp lý chứng minh việc chuyển quyền hợp pháp như:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;
- Văn bản thừa kế hợp pháp;
- Hoặc các căn cứ khác theo quy định của pháp luật đất đai.
Do đó, nếu người mượn không chứng minh được việc quyền sử dụng đất đã được chuyển giao hợp pháp thì họ không thể chỉ dựa vào thời gian sử dụng để xác lập quyền đối với thửa đất.
Bên cho mượn phải làm gì khi bên mượn không trả lại đất?
Khi bên mượn không tự nguyện trả lại đất, người có quyền sử dụng đất nên thực hiện theo các bước sau:
- Thu thập các tài liệu chứng minh việc chỉ cho mượn đất như giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy viết tay, tin nhắn, ghi âm, người làm chứng hoặc các tài liệu liên quan khác.
- Trao đổi, yêu cầu bên mượn trả lại đất bằng văn bản để làm căn cứ giải quyết tranh chấp.
- Trường hợp các bên không tự thỏa thuận được, người cho mượn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Kết luận
Việc cho người khác mượn đất không đồng nghĩa với việc chuyển quyền sử dụng đất. Nếu không có hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng hoặc căn cứ pháp lý khác chứng minh việc chuyển quyền, thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, người cho mượn có quyền yêu cầu bên mượn trả lại đất khi đủ điều kiện theo luật định.
Để hạn chế tranh chấp, khi cho người khác mượn đất, các bên nên lập văn bản ghi nhận rõ thời hạn mượn, mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Đây là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp nếu phát sinh tranh chấp trong tương lai.
