1.Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất
Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”
Trong quan hệ đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở tự nguyện, không có bồi thường. Đây là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024.
2.Điều kiện đất tặng cho quyền sử dụng đất
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, để được tặng cho quyền sử dụng đất, cần đảm bảo các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự
- Trong thời hạn sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật
3.Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 124 Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác.
4.Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Căn cứ Luật Đất đai 2024, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được tiến hành như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho
Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”
Như vậy, để hiện hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất, trước tiên bên cho và bên nhận phải đến một tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để ký kết, lăn tay và công chứng/ chứng thực Hợp đồng tặng cho.
Bước 2: Nộp hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển quyền (sang tên)
Bên nhận tặng cho nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP)
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng/chứng thực
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy tờ tùy thân của các bên (CCCD, Giấy đăng ký kết hôn)
- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Ngoài ra, khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về các trường hợp miễn lệ phí trước bạ:
“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Bước 3: Giải quyết hồ sơ
Cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 4: Nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi kiểm tra và xử lý hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế. Bên nhận tặng cho nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Lưu ý, nghĩa vụ tài chính gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân: Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, mức thuế là 10% trên giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trường hợp tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột thì được miễn thuế.
- Lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất (trừ trường hợp được miễn).
- Phí thẩm định hồ sơ: Theo quy định của từng địa phương.
Bước 5: Nhận kết quả
Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, bên nhận tặng cho nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty luật TNHH MTV Phúc Quang. Nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hoặc cần tư vấn chi tiết, xin vui lòng liên hệ cho chúng tôi theo thông tin dưới đây để được đội ngũ Luật sư của Công ty Luật Phúc Quang tư vấn, giải đáp và hỗ trợ pháp lý.
CÔNG TY LUẬT PHÚC QUANG
Địa chỉ: Số 26 Vương Thừa Vũ, phường Khương Đình, TP. Hà Nội.
Email: luatphucquang@gmail.com
Hotline: 024.356.57159 – 096.255.6979
