Nhiều người cho rằng khi chủ nhà bán nhà thì hợp đồng thuê sẽ tự động chấm dứt và người thuê phải dọn đi ngay. Tuy nhiên, đây là quan điểm chưa chính xác. Pháp luật hiện hành vẫn bảo vệ quyền lợi của người thuê trong trường hợp nhà ở đang cho thuê được chuyển nhượng cho chủ sở hữu mới. Vậy người thuê có bắt buộc phải trả nhà ngay khi chủ nhà bán nhà hay không? Hãy cùng Luật Phúc Quang tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Chủ nhà bán nhà đang cho thuê có được quyền bán không?
Theo Điều 168 Luật Nhà ở năm 2023, chủ sở hữu hoàn toàn có quyền bán nhà ở đang cho thuê. Tuy nhiên, việc bán nhà phải tuân thủ một số quy định nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê.
Cụ thể, khi bán nhà đang cho thuê, chủ sở hữu có trách nhiệm:
- Thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán nhà và các điều kiện bán;
- Tạo điều kiện để bên thuê thực hiện quyền ưu tiên mua nhà (nếu đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật);
- Chỉ được bán cho người khác sau 30 ngày kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo mà không thực hiện quyền ưu tiên mua, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Như vậy, chủ nhà không được tự ý bán nhà mà bỏ qua quyền ưu tiên mua của người thuê.
Chủ nhà bán nhà thì người thuê có phải chuyển đi ngay?
Câu trả lời là: Không.
Đây là quy định được rất nhiều người quan tâm nhưng cũng thường bị hiểu nhầm.
Theo khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở năm 2023:
Trường hợp chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Điều này có nghĩa là:
- Việc mua bán nhà không làm chấm dứt hợp đồng thuê.
- Chủ sở hữu mới phải kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ cũ đối với hợp đồng thuê.
- Người thuê vẫn được sử dụng nhà theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Ví dụ:
Anh A ký hợp đồng thuê nhà trong thời hạn 02 năm. Sau 08 tháng, chủ nhà bán căn nhà cho ông B.
Trong trường hợp này, nếu hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực thì anh A không phải chuyển đi ngay. Ông B sau khi nhận chuyển nhượng căn nhà phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê với anh A đến khi hết thời hạn thuê, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Người thuê chỉ phải trả nhà trong những trường hợp nào?
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, người thuê chỉ phải bàn giao nhà trong các trường hợp sau:
1. Hợp đồng thuê đã hết thời hạn
Khi hết thời hạn thuê mà các bên không gia hạn hoặc ký hợp đồng mới thì người thuê phải trả lại nhà theo thỏa thuận.
2. Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
Nếu chủ nhà và người thuê cùng thống nhất chấm dứt hợp đồng thì việc trả nhà sẽ thực hiện theo nội dung đã thỏa thuận.
3. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
Theo Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp như:
- Người thuê không trả tiền thuê theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận;
- Tự ý cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở;
- Cho thuê lại khi không được chủ sở hữu đồng ý;
- Hoặc các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài các trường hợp trên, chủ nhà hoặc chủ sở hữu mới không thể yêu cầu người thuê trả nhà chỉ vì căn nhà đã được bán.
Chủ sở hữu mới có những quyền và nghĩa vụ gì?
Sau khi nhận chuyển nhượng căn nhà, chủ sở hữu mới sẽ trở thành bên cho thuê mới và có trách nhiệm:
- Tiếp tục thực hiện đầy đủ các điều khoản của hợp đồng thuê đã ký;
- Bảo đảm quyền sử dụng nhà hợp pháp của người thuê;
- Thu tiền thuê theo hợp đồng;
- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác của bên cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự.
Điều này góp phần bảo đảm tính ổn định của các giao dịch dân sự, tránh việc người thuê bị ảnh hưởng chỉ vì chủ nhà thay đổi chủ sở hữu.
Người thuê cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?
Để hạn chế tranh chấp khi chủ nhà bán nhà, người thuê nên:
- Ký hợp đồng thuê bằng văn bản, quy định rõ thời hạn thuê;
- Lưu giữ đầy đủ hợp đồng, biên lai thanh toán tiền thuê và các tài liệu liên quan;
- Khi nhận được thông báo bán nhà, xem xét quyền ưu tiên mua nếu có nhu cầu;
- Nếu chủ sở hữu mới yêu cầu trả nhà trái quy định, người thuê có thể yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Kết luận
Chủ nhà bán nhà không đồng nghĩa với việc người thuê phải chuyển đi ngay. Nếu hợp đồng thuê vẫn còn thời hạn, người thuê có quyền tiếp tục thuê đến hết thời hạn đã thỏa thuận và chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc thuộc trường hợp pháp luật cho phép chấm dứt hợp đồng.
Nếu bạn đang gặp tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà, mua bán nhà ở hoặc quyền của người thuê khi chủ nhà bán nhà, hãy liên hệ với Công ty Luật TNHH MTV Phúc Quang để được luật sư tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
